Se constituer un patrimoine, investir et faire fructifier une somme d’argent, transmettre un capital à ses proches : les raisons pour envisager un investissement dans l’immobilier sont nombreuses. En France, le marché immobilier est une valeur sûre et le placement financier dans l’immobilier fait partie des solutions les plus plébiscitées.
Il existe plusieurs options pour investir dans l’immobilier locatif. L’une d’entre elles est l’investissement LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier pour l’exploiter avec le statut LMNP, il est important de bien préparer votre projet en amont afin d’en tirer le meilleur profit.
Pour vous accompagner, votre cabinet en gestion de patrimoine a rassemblé quelques informations essentielles à connaître avant d’investir dans le LMNP.
Les conditions du statut LMNP
L’investissement immobilier sous le statut LMNP consiste à acheter un logement pour le louer meublé. Le bien peut être ancien avec ou sans travaux, neuf, ou encore dans le cadre d’une résidence de services du type résidence séniors (pour les séniors autonomes), EHPAD (pour les personnes âgées dépendantes), résidence pour étudiants, résidence touristique ou encore résidence d’affaires.
Détenir le statut LMNP en résidence gérée signifie également que votre bien immobilier en location est exploité par un gestionnaire professionnel avec qui un bail commercial est signé pour une durée renouvelable de 9 à 12 ans.
Dans le cas du statut du LMNP non géré, la durée du bail est de 1 an renouvelable.
Pour prétendre au statut de loueur en meublé non professionnel, le logement ainsi que l’investisseur propriétaire doivent respecter un certain nombre d’obligations.
Les conditions obligatoires à respecter pour le logement
Les logements éligibles au statut LMNP sont des logements à titre de résidence principale saisonnière ou temporaire. Conformément à la loi ALUR de 2014, le logement meublé doit obligatoirement comporter les éléments suivants :
- Une literie avec couette ou couverture ;
- Des volets, stores, rideaux pour occulter la lumière dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
- Des plaques de cuisson (électriques, gaz, induction, vitrocéramiques) ;
- Un four, un four à micro-ondes ou un four combiné ;
- Un réfrigérateur et congélateur (ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment de congélation) ;
- Un ensemble de vaisselle pour les repas ;
- Des ustensiles de cuisine ;
- Une table et des chaises ;
- Des étagères de rangement ;
- Des luminaires ;
- Du matériel d’entretien ménager.
Les conditions obligatoires à respecter pour le propriétaire bailleur
Voici les trois obligations incontournables à respecter pour être considéré LMNP :
- Ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) ;
- Ne pas déclarer son activité de loueur professionnel comme source de revenus principale ;
- Percevoir des revenus locatifs (+ charges) inférieurs à 23 000 € par an.
Si vous remplissez les trois conditions précédemment citées, vous êtes alors considéré sous le statut LMP (Loueur meublé professionnel), car l’activité de location meublée devient votre activité professionnelle principale.
Les loyers perçus grâce à votre activité de loueur meublé non professionnel relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Ils sont donc imposés à l’impôt sur le revenu et doivent être déclarés dans la catégorie BIC.
Bon à savoir : même si la location de votre bien immobilier meublé n’est pas votre source de revenus principale, vous devez obligatoirement détenir un numéro de SIRET lorsque vous détenez le statut LMNP. Pour obtenir le numéro de SIRET, il faut adresser une demande auprès du greffe du Tribunal de Commerce. La démarche est gratuite mais il est vivement conseillé de faire appel en amont et pour le suivi de votre investissement à un expert comptable spécialiste des revenus locatifs (réduction d’impôts de 2/3 des frais de comptabilité sous conditions).
Les différents types d’investissements LMNP
L’investissement locatif en LMNP est un placement financier dans l’immobilier qui permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. En effet, la fiscalité des revenus locatifs en France est élevée, c’est pourquoi un nombre croissant d’investisseurs se tournent vers la location de logements meublés. Il existe plusieurs types de logements adaptés à l’activité de loueur meublé non professionnel.
Les logements LMNP en résidence de services
Investir dans des logements en résidence de services est une option très rentable. En effet, les résidences de services proposent des biens immobiliers dans des secteurs d’activité très porteurs.
Les résidences Senior ou EHPAD en LMNP
On estime qu’entre 2007 et 2060, le nombre de personnes âgées de plus de 85 ans sera multiplié par 4. De plus, en 2040, près d’un tiers de la population française sera âgée de plus de 60 ans, ce qui représente environ 22 millions de personnes. Ces statistiques prévisionnelles permettent de prévoir une augmentation des besoins d’accompagnement des personnes du 3e âge. Dans les années à venir, environ 10 000 nouvelles places par an seront nécessaires pour accueillir les personnes âgées au sein des résidences seniors ou des EHPAD. Du point de vue de la rentabilité locative, c’est incontestablement un investissement fiable et sécurisé.
La résidence Étudiante ou la colocation en LMNP
Trouver un logement étudiant à l’approche de la rentrée universitaire est une gageure à laquelle se trouvent confrontés environ 2,5 millions d’étudiants chaque année. L’offre locative étudiante est largement inférieure à la demande : la recherche d’un logement pour les étudiants relève souvent du parcours du combattant. Face à l’augmentation du nombre d’étudiants chaque année, investir dans une résidence privée étudiante ou dans un logement co-locatif est donc une démarche extrêmement rentable pour un LMNP.
La résidence Tourisme et la résidence affaires en LMNP
80 millions, c’est le nombre de touristes étrangers accueillis chaque année en France. Malgré la récente crise sanitaire, les prévisions pour les années à venir sont à la hausse. Les résidences de tourisme sont un concept en vogue qui représente déjà un quart de l’hébergement touristique national. Elles englobent aussi les résidences d’affaires destinées à une clientèle professionnelle composée d’hommes ou de femmes d’affaires, de cadres supérieurs ou de commerciaux contraints d’effectuer déplacements professionnels fréquents. C’est donc une excellente perspective d’investissement locatif LMNP.
Les logements LMNP hors résidences de services
Tout investisseur souhaitant s’inscrire dans le statut fiscal du LMNP peut le faire à conditions de meublé le logement conformément à ce que prévoit la législation. L’avantage de ce statut permet de générer des revenus complémentaires nets d’impôts sur une longue période.
De plus le bailleur est lié au locataire pour une durée de seulement 1 an renouvelable, ce qui laisse une grande liberté au propriétaire de sortir du dispositif pour habiter ou vendre le bien par exemple.
Les avantages de l’investissement LMNP
Voici quelques-uns des avantages de la location LMNP.
Fiscalité avantageuse et récupération de la TVA
Le statut de LMNP permet d’amortir son bien et les équipements sur une longue période. Il offre également la possibilité de déduire de ses impôts la totalité des charges liées à la gestion et aux intérêts de l’emprunt contracté. Pour l’impôt LMNP, deux régimes fiscaux s’offrent à vous : le Micro BIC ou le régime réel simplifié, plus avantageux mais plus compliqué à mettre en place. La TVA de 20 % peut elle aussi être intégralement récupérée à condition d’être dans le cadre d’un bail commercial avec le gestionnaire et de ne pas proposer de services comme le petit-déjeuner, la fourniture du linge, le nettoyage quotidien des locaux ou la réception de la clientèle.
La simplification de la gestion locative
En LMNP, vous n’êtes pas responsable de la gestion locative de votre bien s’il est confié à un professionnel dans le cadre d’un bail commercial. Ce type de bail présente l’avantage de garantir vos loyers, que le bien soit loué ou non par le gestionnaire.
Dans le cadre du LMNP dans l’ancien ou dans le neuf, la gestion locative peut également être confiée à une agence immobilière pour plus de tranquillité et un suivi optimal des relations entre vous et votre locataire.
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) présente certains risques et inconvénients dont il faut être conscient avant de se lancer dans ce type d’investissement. Voici les principaux dangers à considérer :
Risques liés au bien immobilier
La sélection du bien est cruciale. Un mauvais choix d’emplacement ou un prix d’achat trop élevé peut compromettre la rentabilité de l’investissement. Il faut être particulièrement vigilant sur :
- L’emplacement du bien, qui doit répondre à une demande locative forte
- Le prix d’acquisition, qui ne doit pas être surévalué par rapport au marché
- L’évolution potentielle de l’environnement du bien
De plus, comme tout investissement immobilier, le LMNP est exposé aux fluctuations du marché qui peuvent affecter la valeur du bien et les revenus locatifs.
Risques liés au gestionnaire
Le choix du gestionnaire est déterminant. Un gestionnaire de mauvaise qualité peut entraîner de graves problèmes :
- Risque de faillite du gestionnaire
- Tentatives de renégociation à la baisse des loyers versés à l’investisseur
- Mauvaise gestion de la résidence impactant son attractivité
Risques fiscaux et juridiques
Le statut LMNP comporte des risques fiscaux non négligeables :
- Risque de requalification fiscale en cas de non-respect des dispositions légales
- Imposition sur les bénéfices et plus-values en cas de décès du propriétaire
- Changements potentiels de la réglementation fiscale pouvant réduire les avantages du statut
Autres inconvénients
- L’amortissement du bien, bien qu’avantageux, est limité dans le temps (environ 30 ans)
- Absence de réduction d’impôt sur les autres sources de revenus
- Complexité administrative nécessitant souvent l’aide d’un expert-comptable
Faire appel à un gestionnaire de patrimoine pour investir en LMNP
Afin de réussir un projet d’investissement locatif en LMNP, il est essentiel de vous faire accompagner pour être sûr de réaliser les bons choix. Les spécialistes de Sens Patrimonial vous écoutent et vous conseillent dans toutes vos démarches. Contactez-nous pour obtenir plus d’informations.
Questions courantes à propos du statut LMNP
Est-ce intéressant d’acheter en LMNP ?
Oui, si vous remplissez toutes les conditions pour accéder au statut LMNP, c’est un investissement locatif rentable qui offre des perspectives très prometteuses.
Qui peut investir en LMNP ?
Toute personne en capacité d’acquérir un logement pour le proposer en location meublée peut investir en LMNP. La seule condition est de ne pas en faire sa source de revenus principale.
Comment savoir si LMNP rentable ?
Le mieux est de vous adresser à un professionnel pour établir les prévisions réelles de rentabilité de votre projet. Vous pouvez également effectuer une simulation du calcul des loyers grâce à notre simulateur en ligne.
Investissement Pinel ou LMNP, lequel choisir ?
Voici un tableau comparatif entre l’investissement Pinel et LMNP :
| Critère | Pinel | LMNP |
| Type de bien | Neuf uniquement | Neuf ou ancien |
| Zones éligibles | A, A bis, B1 | Partout en France |
| Durée d’engagement | 6, 9 ou 12 ans | Aucune obligation |
| Avantage fiscal | Réduction d’impôt de 9% à 14% | Abattement de 50% (micro-BIC) ou amortissement (réel) |
| Plafonds | Loyers et ressources des locataires plafonnés | Aucun plafond |
| Rentabilité moyenne | 2-3% | 4-5% |
| Gestion | Par le propriétaire | Possible délégation à un gestionnaire |
| Meublement | Non requis | Obligatoire |
| Objectif principal | Défiscalisation immédiate | Constitution de patrimoine à long terme |
| Récupération de TVA | Non | Possible (pour le neuf) |
| Imposition des loyers | Revenus fonciers | Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) |
| Flexibilité | Faible (contraintes légales) | Élevée (peu de contraintes) |