Tout savoir sur l’investissement PINEL

Connaissez-vous l’investissement Pinel ? Il repose sur une loi (la loi Pinel) qui permet de réaliser jusqu’à 6 000 € d’économies par an. Si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif tout en bénéficiant de mesures de défiscalisation, il est temps de vous pencher sur la question du dispositif Pinel afin d’en connaître le fonctionnement, les conditions, les zones géographiques concernées, la fiscalité, etc. Pour vous aider à mieux comprendre les différents aspects de l’investissement locatif Pinel, voici l’essentiel à savoir.

Bien comprendre le dispositif Pinel

Avant de vous lancer dans un investissement immobilier locatif tel que l’investissement Pinel, il est essentiel de bien connaître les règles et les rouages afin d’en tirer le meilleur profit.  

Le dispositif Pinel : définition

Le dispositif Pinel tire son nom de Sylvia Pinel, ministre du Logement d’avril 2014 à février 2016. C’est sous son égide qu’une disposition a été introduite par la loi de finances 2015, permettant de bénéficier d’une réduction de l’impôt sur le revenu dans le cadre d’un investissement locatif dans l’immobilier neuf ou réhabilité pour atteindre les performances techniques du neuf. La loi Pinel est reconduite jusqu’au 31 décembre 2024.

Les conditions pour bénéficier du dispositif Pinel

Pour être éligible au dispositif Pinel, plusieurs conditions sont à respecter, notamment en fonction du type de bien immobilier acquis. À noter que, depuis le 1er janvier 2021, la défiscalisation de la loi Pinel est réservée uniquement aux logements collectifs et ne concerne donc plus les logements individuels.

Voici les conditions à respecter :

• Logements neufs : les délais de construction ne doivent pas excéder 30 mois après la signature de l’acte authentique pour la vente sur plan ou après le dépôt du permis de construire ;
• Les logements anciens remis à neuf doivent respecter les normes de performance énergétique minimales fixées par la réglementation (réglementation thermique 2012 ou « RT 2012 »). Le montant des travaux de rénovation doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération ;
• Un local transformé en logement d’habitation fait partie des acquisitions éligibles ;
• Le bien immobilier, neuf ou ancien, doit se situer dans une zone géographique précise pour être éligible. Avant de vous lancer, n’hésitez pas à vous procurer la liste des villes à éviter pour l’investissement Pinel ; 
• Les revenus de l’occupant de la location Pinel ne doivent pas dépasser un certain plafond. Ce plafond varie en fonction de la zone géographique et de la composition du foyer du locataire ;
• Le logement doit être loué à titre d’habitation principale, au plus tard 1 an après l’achèvement des travaux et pour une durée minimale de 6 ans ;
• Pour réaliser un investissement locatif sous la loi Pinel, vous devez être âgé d’au moins 18 ans et résider fiscalement en France ;
• En cas d’expatriation du propriétaire, les règles fiscales sont modifiées. Pensez à bien vous renseigner si vous êtes concerné.

Bon à savoir : vous pouvez louer un logement Pinel à un membre de votre famille à partir du moment où ce dernier n’est pas rattaché à votre foyer fiscal.

Réduire ses impôts avec l’investissement Pinel

Le dispositif Pinel est directement issu du dispositif Duflot. Pour bénéficier de la réduction d’impôt liée à un investissement de loi Pinel, vous devez avoir acheté votre bien immobilier à partir de septembre 2014. Si vous l’avez acquis entre 2013 et août 2014, vous êtes alors soumis à la réglementation fiscale de la loi Duflot.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt grâce à la loi Pinel, plusieurs éléments sont à prendre en considération :

• Le plafond du montant total investi est de 300 000 € ou 5 500 € (par m² de surface habitable) par contribuable et par an, pour deux logements maximum ;
• Engagement locatif initial de 6 ans : le taux de réduction d’impôt est de 12 % (2 % par année) pour tout contrat de réservation signé avant le 31 décembre 2022. Prolongation de 3 ans : le taux de réduction d’impôt est de 6 % (2 % par année) pour la première prolongation, 3 % (1 % par année) pour la deuxième prolongation ;
• Engagement initial de 9 ans : le taux de réduction d’impôt est de 18 % (2 % par année) ;
• Prolongation de 3 ans : 3 % (1 % par année).

Les avantages fiscaux de loi Pinel pour les acquisitions réalisées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2023 sont modifiés ainsi :

• 10,5% pour un engagement de location de 6 ans ;
• 15% pour un engagement de location de 9 ans ;
• 17,5% pour un engagement de location de 12 ans.

Sous réserve de confirmation de la loi de finances, les avantages fiscaux de loi Pinel pour les acquisitions réalisées à partir de 2024 seront modifiés comme suit :

• 9% pour un engagement de location de 6 ans ;
• 12% pour un engagement de location de 9 ans ;
• 14% pour un engagement de location de 12 ans.

Bon à savoir : la défiscalisation liée à la loi Pinel fait partie des dispositifs de niches fiscales plafonnées à 10 000 €. Si vous bénéficiez déjà d’une défiscalisation dans le cadre d’une autre niche fiscale, votre réduction d’impôt Pinel sera réduite pour ne pas dépasser le plafond de 10 000 €.

Vous devez mentionner votre investissement sur votre déclaration fiscale l’année de sa livraison. La défiscalisation prendra alors effet l’année suivante.

Depuis la mise en place du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu en 2019, l’administration fiscale a mis en place un système particulier afin de ne pas pénaliser les investisseurs Pinel. Ainsi, dès le mois de janvier, le contribuable reçoit 60 % du total des économies d’impôts annuelles. Le complément de 40 % est versé en août.

Dès 2023 le dispositif Pinel + encore appelé Super Pinel permettra aux investisseurs de continuer à profiter des taux historiques de la loi Pinel à condition de respecter : 

• une surface minimum selon la typologie du bien; 
• une double exposition et la présence d’un espace extérieur à partir du T3; 
• la Réglementation Environnementale R2 2020.

Investir en Pinel ancien

Il existe deux types de logements anciens dans lesquels investir dans le cadre du dispositif Pinel :

• Un bien immobilier destiné à être réhabilité qui ne remplit pas les caractéristiques d’un logement décent et dont les critères de performance énergétique minimale ne le rendent pas conforme à l’usage d’habitation en l’état actuel ;
• Un local tel qu’un hangar, un entrepôt ou encore un local commercial, destiné à devenir une habitation après des travaux de rénovation et mise aux normes de performance énergétique.

Pour intégrer le dispositif locatif Pinel, le logement rénové doit recevoir la validation d’un expert à l’issue des travaux. À ce moment, le logement ancien réhabilité doit remplir 15 caractéristiques spécifiques pour être considéré comme décent, dans les catégories suivantes : le gros-œuvre, l’électricité et le gaz, les sanitaires et la composition générale du logement. De même, 12 conditions de performances énergétiques doivent être réunies.

Un logement ancien qui remplit tous les critères bénéficie alors des mêmes avantages fiscaux que pour l’acquisition d’un logement neuf.

Bon à savoir : le montant des travaux réalisés pour la rénovation d’un logement ancien Pinel peut également entrer dans le calcul de la réduction d’impôts, sous certaines conditions.

Investissement Locatif : Pinel ou LMNP que choisir ?

La défiscalisation dans le cadre LMNP concerne les investissements locatifs dans un bien meublé. Le statut LMNP présente moins de contraintes au moment de l’investissement : pas de zonage, pas de plafond de loyer, le bien peut indifféremment être neuf ou ancien sans condition. En revanche, le choix des locataires est plus large dans le cadre de la loi Pinel.

Si vous souhaitez agir directement sur le montant de votre impôt, il vaut mieux choisir le dispositif Pinel. S’il faudra généralement patienter le temps de la construction de l’immeuble, la réduction fiscale prend effet dès la livraison et pour une année complète quelle que soit la date de remise des clés. De plus, au terme de l’engagement initial, vous êtes libre de disposer de votre logement Pinel (louer, vendre, transmettre) si vous ne souhaitez pas prolonger l’engagement.

L’investissement LMNP permet de générer rapidement des revenus complémentaires réguliers avec une fiscalité avantageuse. Sans engagement de durée, vous pouvez disposer de votre logement (louer, vendre, transmettre) à tout moment. Il s’agit donc d’une solution d’épargne à plus long terme que le dispositif Pinel.

Où investir en loi Pinel ?

L’ensemble du territoire n’est pas concerné par le dispositif Pinel. Pour réaliser un investissement Pinel, il faut choisir parmi 5 grandes zones :

• Zone A bis : Paris et petite couronne, Hauts-de-Seine (92), certaines villes des Yvelines (78), de la Seine–Saint-Denis (93) ou du Val-de-Marne (94). Dans le Val d’Oise, Enghien-les-Bains est également en zone A bis.
• Zone A : la plus grande partie de l’Île-de-France ainsi que certaines grandes villes (Lyon, Lille, Marseille, Montpellier), les métropoles de la Côte d’Azur et celles situées à la frontière franco-suisse.
• Zone B1 : les autres grandes métropoles : Toulouse, Nantes, Bordeaux, Rennes, Strasbourg et les villes limitrophes de la zone A (Grand Lyon, Genevois français…).
• Zone B2 et Zone C : toutes les autres villes, souvent des communes de moins de 50 000 habitants à pression démographique assez faible ou les communes rurales. Si des investisseurs continuent à bénéficier des avantages fiscaux liés à la loi Pinel dans ces 2 zones, sauf exceptions, les villes en faisant partie ne sont plus éligibles depuis le 1er janvier 2018.

Certaines villes sont considérées comme plus ou moins rentables pour investir dans le cadre de la loi Pinel.

S’il est délicat d’établir un classement objectif des villes où investir dans le cadre du dispositif Pinel, il n’en reste pas moins que suivant vos priorités (valorisation foncière, optimisation du rendement locatif, opportunité, etc), ces agglomérations sont parmi les plus pertinentes du marché :

1. Lyon
2. Toulouse
3. Rouen
4. Rennes
5. Nancy
6. Montpellier
7. Marseille
8. Lille
9. Bordeaux
10. La Rochelle
11. Dijon
12. Reims
13. Metz
14. Nantes
15. Caen

Calcul d’un loyer Pinel

Chaque zone Pinel a ses caractéristiques en termes de loyers. Pour calculer le montant du loyer de votre logement Pinel, il faut connaître le plafond établi dans votre zone géographique. Les plafonds* sont les suivants :

• Zone A bis : 17,62 €/m2  
• Zone A : 13,09 €/m2
• Zone B1 : 10,55 €/m2
• Zone B2 : 9,17 €/m2

(*) Plafond mensuel de loyer par m², charges non comprises, pour les baux conclus en métropole en 2022. Sous réserve de l’existence d’un arrêté préfectoral de région prévoyant la réduction des plafonds de loyer.

La formule pour calculer le loyer d’un logement Pinel est la suivante :

(Plafond de la zone Pinel x surface habitable) x (0,7 + 19/surface habitable)

Bon à savoir : Les locataires souhaitant habiter dans un logement Pinel ne doivent pas dépasser un certain plafond de ressources en fonction de la composition de leur foyer fiscal.

Les erreurs à éviter lors d’un investissement Pinel

Investir dans l’immobilier grâce à la loi Pinel présente de nombreux avantages. Cependant, il convient d’être vigilant pour ne pas commettre certaines erreurs afin de profiter pleinement de ces avantages.

• N’oubliez pas le plafonnement annuel des niches fiscales ;
• Analysez bien tous les éléments au moment de l’achat : ne foncez pas au premier coup de cœur ;
• Anticipez la rentabilité locative avant d’acheter ;
• Sollicitez un professionnel pour être bien conseillé ;
• Soyez conscient de l’engagement que représente un investissement dans le cadre de la loi Pinel.

Questions courantes à propos de l’investissement Pinel

Voici quelques réponses aux questions les plus fréquemment posées à propos de l’investissement Pinel

Est-ce intéressant d’investir en Pinel ?

Oui, si vous respectez les nombreuses conditions pour bénéficier du dispositif, vous pouvez réaliser de belles économies d’impôts à court et moyen termes.

Quels sont les inconvénients de la loi Pinel ?

Voici quelques inconvénients de la loi Pinel :

• Vous ne pouvez pas disposer du logement pendant la durée de location ;
• L’encadrement des loyers peut limiter le rendement locatif ;
• Le zonage géographique restreint l’investissement.

Qui a le droit à la loi Pinel ?

Toute personne majeure, résidant fiscalement en France peut investir en loi Pinel.

Pour en savoir plus à propos de l’investissement Pinel, nous vous conseillons de prendre contact avec un conseiller en gestion de patrimoine.