Investir dans l’immobilier ancien pour n’est pas incompatible avec la possibilité de défiscaliser. Au contraire, il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation pour les acquéreurs de biens immobiliers dans l’ancien avec ou sans travaux.
Si vous souhaitez investir dans l’immobilier ancien, vous pouvez réduire vos impôts en profitant d’une loi de défiscalisation.
Pour vous aider à savoir comment défiscaliser dans l’immobilier ancien, découvrez les dessous des 5 dispositifs de défiscalisation.
1. Dispositif Cosse : Défiscalisation de l’immobilier ancien sans travaux
La loi Besson puis la loi Borloo ont été remplacées par la loi Cosse également connue sous le nom du dispositif “Louer abordable”. Ce dispositif en pleine évolution permet de bénéficier d’une défiscalisation grâce à un investissement dans l’immobilier locatif ancien, entre autres. Pour profiter de l’avantage fiscal du dispositif Cosse, le conventionnement avec l’Anah (Agence Nationale de l’Habitat) est impératif.
Selon la loi du 30 décembre 2021 pour les finances 2022, la réduction d’impôt est modifiée pour les conventions signées à partir du 1er mars 2022. L’ancien dispositif reste toutefois en vigueur pour les conventions déposées avant le 28 février 2022. Désormais, la demande de réduction fiscale appelée “Loc’Avantages” doit être effectuée en ligne sur le site de l’Anah.
Pour être éligible à la réduction Loc’Avantages, plusieurs conditions s’imposent :
- Le logement doit être non meublé, récent ou ancien avec ou sans travaux, respecter un certain niveau de performance énergétique ainsi qu’un plafond pour le loyer ;
- Le bien ne doit pas être loué à un membre du même foyer fiscal que le propriétaire ;
- Le propriétaire doit s’engager à louer son logement pendant au moins 6 ans dans le respect des plafonds de loyer ;
- Le logement doit être la résidence principale du locataire.
Pour connaître le montant de votre réduction d’impôt grâce à Loc’Avantages, vous pouvez faire une simulation en ligne sur le site de l’Anah.
2. Dispositif Denormandie : Défiscalisation de l’immobilier ancien avec travaux
Grâce au dispositif Denormandie, vous pouvez bénéficier d’un avantage fiscal en investissant dans un bien immobilier ancien. Pour cela, vous devez engager des travaux de rénovation du logement ou bien le transformer en habitation s’il s’agit initialement d’un local.
Attention : le montant des travaux doit représenter au moins 25 % du prix total de l’opération. D’autre part, le logement doit se situer en zone “Cœur de ville” d’une commune éligible au dispositif. Par ailleurs, le revenu fiscal du locataire (qui ne doit pas être lié au foyer fiscal du propriétaire) ne peut excéder un certain plafond en fonction de la composition de son foyer. Le logement doit être sa résidence principale.
Le taux de réduction d’impôt pour le propriétaire est soumis à une durée d’engagement (12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans, 21% pour 12 ans) et un montant maximum d’investissement de 300 000 € (ou 5 500€ / m2 ).
3. Défiscaliser avec la loi Pinel
Même si elle concerne en majorité les logements neufs, la défiscalisation locative est possible dans l’ancien avec la Loi Pinel. En effet, un investisseur qui acquiert un logement ancien ne répondant plus aux normes énergétiques en vigueur peut tout à fait bénéficier du dispositif Pinel s’il entreprend des travaux de rénovation pour une remise aux normes.
Il faut savoir que le cahier des charges dans le domaine de la rénovation énergétique est assez important et très précis. 15 critères sont analysés à l’issue des travaux et doivent être tous validés par une expertise avant que le logement puisse être certifié conforme et être ainsi éligible au dispositif Pinel.
Par ailleurs, d’autres conditions s’appliquent pour bénéficier du dispositif Pinel :
- Le logement doit être situé en zone tendue A, A BIS ou B1 et dans un bâtiment d’habitation collective ;
- Respecter les délais d’achèvement des travaux et de mise en location ;
- Respecter les plafonds d’investissement pour le propriétaire et de ressources pour le locataire.
À l’instar du dispositif Denormandie, les réductions d’impôt possibles dans le cadre de la défiscalisation avec la loi Pinel sont les suivantes :
- 12% pour 6 ans d’engagement ;
- 18% pour 9 ans d’engagement ;
- 21% pour 12 ans d’engagement ;
- Coût maximum d’investissement de 300 000 € (ou 5 500€ / m2 ).
4. La défiscalisation dans l’immobilier locatif ancien avec la loi Malraux
Le dispositif Malraux a pour objectif la protection et la conservation du patrimoine architectural immobilier. Tout propriétaire qui souhaite effectuer des travaux afin de réhabiliter et de louer un bâtiment d’habitation à caractère historique peut bénéficier d’une réduction fiscale pouvant aller jusqu’à 30 % des dépenses engagées.
La défiscalisation varie en fonction de la zone géographique du bien immobilier :
- 22 % du coût des travaux commencés à partir de 2016 pour les biens situés en SPR (Site Patrimonial Remarquable) ;
- 30 % pour les logements en SRP et engagés dans un PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) ou situés dans un quartier ancien dégradé (QAD).
Voici quelques-unes des conditions nécessaires pour profiter du dispositif Malraux :
- Restauration de l’ensemble du bâtiment ;
- ASP (Autorisation Spéciale du Préfet) obligatoire avant le début des travaux ;
- Engagement locatif minimum de 9 ans au titre de résidence principale ;
- Le bien doit être loué dans un délai de 12 mois à partir de la fin des travaux à un locataire ne faisant pas partie du foyer fiscal du propriétaire.
Bon à savoir : un architecte des Bâtiments de France doit obligatoirement suivre le chantier.
Avant de vous lancer, sachez que vous ne pouvez pas dépasser une durée de 3 ans pour entreprendre vos travaux à partir de l’obtention du permis.
5. Comment réduire ses impôts avec les monuments historiques ?
Saviez-vous que le fait d’acheter un immeuble d’habitation classé monument historique peut donner droit à une défiscalisation immobilière, et cela depuis 1913 ? En effet, si vous vous engagez à ne pas revendre ce bien pendant au moins 15 ans et s’il est inscrit à l’inventaire supplémentaire de la Fondation du patrimoine, vous pouvez certainement bénéficier du dispositif Monuments Historiques.
Une fois les travaux de rénovation effectués, vous pourrez mettre votre logement en location à titre de résidence principale ou secondaire.
Le propriétaire d’un bien éligible au dispositif de la défiscalisation des Monuments historiques peut être déductible des frais suivants :
- Primes d’assurance ;
- Intérêt d’emprunt ;
- Charges de restauration et d’entretien ;
- Travaux de rénovation.
Pour en savoir plus à propos de tous ces dispositifs de défiscalisation immobilière, n’hésitez pas à contacter un gestionnaire de patrimoine qui saura vous guider et vous conseiller dans votre projet afin de trouver la solution qui vous conviendra le mieux.
Questions courantes à propos de la défiscalisation dans l’immobilier ancien en 2023
Comment payer moins d’impôts en investissant dans l’immobilier ?
Il existe de nombreux dispositifs pour bénéficier d’une réduction d’impôt dans le domaine de l’investissement immobilier locatif. Pour être éligible à un dispositif de défiscalisation immobilière, il faut remplir un certain nombre de critères relatifs au logement, aux éventuels travaux engagés, aux plafonds d’investissement ou de ressources, à la situation du locataire, etc.
Quels dispositifs fiscaux ont existé sur l’immobilier ?
En 1993, la loi Balladur a instauré le déficit foncier. Ce dispositif de défiscalisation permet de compenser le déséquilibre financier créé par un bien immobilier qui coûte plus cher que ce qu’il rapporte. Il permet ainsi à un propriétaire de payer moins d’impôt sur son investissement locatif. En 2023, les dispositifs fiscaux immobiliers sont toujours d’actualité et ils évoluent au gré des lois de finances, en fonction des besoins des investisseurs, des locataires et du marché immobilier locatif.