Investir dans l’immobilier locatif avec la loi Pinel, Pinel+ ou Denormandie permet de bénéficier d’avantages fiscaux significatifs. Mais pour en profiter pleinement, il est essentiel de déclarer correctement son investissement auprès de l’administration fiscale. Une déclaration incomplète ou erronée peut entraîner un retard de traitement, voire la remise en cause de vos réductions d’impôt.
Dans 80% des situations, il ne se passe rien, mais votre déclaration n’est pas à votre avantage.
Rappel des fondamentaux de la loi Pinel
Le dispositif loi Pinel, applicable aux investissements réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024, permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu sous réserve de respecter plusieurs conditions cumulatives :
- Types de logements éligibles : logement neuf, en état futur d’achèvement, en construction, ancien réhabilité (réhabilitations ou travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération), ou local transformé en logement. Depuis 2021, l’éligibilité est restreinte aux immeubles collectifs.
- Délais d’achèvement stricts : VEFA ou logement en construction livré dans les 30 mois suivant l’acte authentique ou permis de construire ; réhabilitation achevée dans les 2 ans suivant l’acquisition.
- Zones géographiques éligibles : le logement doit se situer en zone A, A bis ou B1.
- Conditions du Pinel+ (depuis 2023) : le logement doit être situé dans un quartier prioritaire ou respecter des critères de haute qualité (performance énergétique, surfaces minimales, normes RE 2020 ou étiquette A/B).
- Engagement de location : minimum 6 ans, avec possibilité de prolonger jusqu’à 9 ou 12 ans pour augmenter la réduction fiscale.
- Plafonds de loyers et ressources des locataires : à respecter selon la zone (ex. en 2024 : max 18,89 €/m² en A bis, 14,03 € en A, 11,31 € en B1).
- Montant et conditions de la réduction d’impôt : plafonnée à 300 000 € par an et 5 500 €/m² de surface habitable, avec taux de réduction dépendant de la durée : 12 % (6 ans), 18 % (9 ans), 21 % (12 ans) – taux maintenus pour Pinel+.
Ce dispositif vous a offert une réelle opportunité de défiscaliser tout en investissant dans l’immobilier locatif, mais exige une application rigoureuse des critères fiscaux et administratifs.
Les documents indispensables à rassembler
Avant de vous lancer dans un investissement immobilier locatif tel que l’investissement Pinel, il est essentiel de bien connaître les règles et les rouages afin d’en tirer le meilleur profit.
Avant de commencer votre déclaration, assurez-vous d’avoir sous la main tous les justificatifs nécessaires :
- Acte notarié (et contrat de réservation en VEFA), frais d’acquisition et, le cas échéant, procès-verbal de livraison.
- Offre de financement et tableau d’amortissement, justificatifs des intérêts d’emprunt et de l’assurance décès-invalidité payés.
- Avis d’imposition de l’année précédente et récapitulatifs de gestion et de copropriété.
- Bail signé avec votre locataire et attestation d’assurance propriétaire non occupant.
- En cas de travaux (Denormandie ou aménagements dans le neuf) : toutes les factures et justificatifs.
Ces pièces vous permettront de remplir sereinement vos formulaires (2044, 2042 C, 2044 EB) et de justifier vos charges et revenus fonciers en cas de contrôle.
Les points clés à ne pas oublier
- Formulaire n°2044 : reportez vos loyers encaissés, charges, intérêts d’emprunt, assurances et provisions de copropriété.
- Formulaire n°2044 EB : pour votre premier engagement ou prorogation, indiquez la durée de location choisie (6, 9 ou 12 ans) et les conditions de mise en location.
- Formulaire n°2042 C : reportez la fraction annuelle de votre réduction d’impôt (1/6, 1/9 ou selon prorogation).
- Vérifiez toujours que vos plafonds de loyers et de ressources sont respectés, condition sine qua non pour conserver vos avantages fiscaux.
- Pour bénéficier de la loi Denormandie, n’oubliez pas de déclarer la part des travaux représentant au minimum 25 % de l’opération, avec toutes les preuves nécessaires à conserver. En cas de contrôle, vous devez être en mesure de justifier chaque dépense.
L’accompagnement Sens Patrimonial
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