De plus en plus de Français, conscients des enjeux de leur retraite, décident d’investir dans la pierre considérée comme un placement financier fiable offrant un revenu régulier. Dans le cadre de l’investissement immobilier locatif, plusieurs régimes fiscaux de faveur existent. La loi Pinel permet de profiter d’une défiscalisation dans l’immobilier neuf ou rénové. Pour en savoir plus, voici ce qu’il faut savoir pour réduire ses impôts grâce à la défiscalisation de la loi Pinel.
Qu’est-ce que la loi Pinel ?
Définition du dispositif Pinel
La loi Pinel du 18 juin 2014 relative à la défiscalisation est introduite par la loi du 29 décembre 2014 pour les finances de 2015 du Code général des Impôts. Elle remplace la loi Duflot. Il s’agit d’un dispositif d’investissement immobilier qui permet de bénéficier d’une réduction d’ impôt pouvant aller jusqu’à 21 %, en fonction de la durée de location et du montant initial investi.
L’objectif de la loi Pinel est de permettre aux propriétaires choisissant d’investir dans du locatif tout en donnant l’opportunité au locataire de se loger plus facilement dans les zones tendues. La loi Pinel présente de nombreux avantages :
- Profiter d’une réduction d’ impôt pouvant aller jusqu’à 63 000 € sur 12 ans ;
- Devenir propriétaire sans avoir besoin d’un apport ;
- Louer son bien à ses proches ;
- Préparer sa retraite tout en mettant ses proches à l’abri.
Les conditions d’éligibilité au dispositif Pinel
Quelles sont les conditions pour bénéficier de la loi Pinel ?
- L’acheteur doit être fiscalement domicilié en France ;
- L’investissement maximum ne doit pas excéder 300 000 € par an ou 5 500 €/m2 ;
- Le bien locatif doit être loué avec le statut de résidence principale ;
- Le logement doit être situé dans un bâtiment d’habitation collectif ;
- Les normes énergétiques BBC 2005, RT 2012 ou RE 2020 doivent être respectées.
- La première mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant la remise des clefs ;
- Acquérir le logement en zone dite “tendue”;
- Propriétaire et locataire doivent respecter certains plafonds (de loyer pour le propriétaire et de ressources pour le locataire) au moment de la location.
Si la plupart des biens achetés en Pinel sont neufs, le dispositif peut également s’appliquer à un bien ancien en respectant les conditions de rénovation bien précises.
Les plafonds de ressources des locataires loi Pinel
| Composition du foyer du locataire | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C |
| Personne seule | 39 363 € | 39 363 | 32 084 € | 28 876 € |
| Couple | 58 831 € | 58 831 € | 42 846 € | 38 560 € |
| Personne seule ou couple avec 1 personne à charge | 77 120 € | 70 718 € | 51 524 € | 46 372 € |
| Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge | 92 076 € | 84 708 € | 62 202 € | 55 982 € |
| Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge | 109 552 € | 100 279 € | 73 173 € | 65 856 € |
| Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge | 123 275 € | 112 844 € | 82 465 € | 74 219 € |
| Personne à charge supplémentaire | + 13 734 € | + 12 573 € | + 9 200 € | + 8 277 € |
Quelles sont les démarches pour profiter d’une réduction d’impôt Pinel ?
Pour bénéficier des avantages fiscaux liés à l’investissement Pinel, plusieurs étapes indispensables sont à respecter :
- Faites le point sur votre situation financière, sur vos objectifs et sur votre capacité d’épargne pour évaluer votre droit à la loi Pinel. Cette analyse permet également de mesurer le bénéfice que vous pouvez en retirer en comparaison avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière ;
- Trouvez un logement labellisé BBC 2005, RT 2012 ou RE 2020 (normes de régulation thermique). La plupart du temps, ce sont des logements neufs. Cependant des logements anciens labellisés suite à une rénovation entrent dans le cadre du dispositif Pinel ;
- Choisissez un logement situé dans une des zones géographiques définies par la loi Pinel ;
- Au moment de l’achat d’un logement neuf, pas encore construit, signez un contrat de réservation. Cette démarche est sécurisante, car elle vous permet de fixer toutes les caractéristiques du logement à venir ainsi que son prix et sa date de livraison. À partir de la signature du contrat de réservation accompagnée d’un premier versement à hauteur de 5% du prix de vente total, le promoteur s’engage à vous réserver le logement ;
- Préparez votre financement avant la signature du contrat de vente définitif. Prenez rendez-vous en amont avec votre banque ou votre conseiller financier si vous envisagez de prendre un crédit immobilier pour financer votre investissement locatif Pinel. Dans ce cas, sachez que vous pouvez négocier un différé de remboursement jusqu’à la livraison du bien et le versement des loyers par votre locataire ;
- Faites appel aux services d’un notaire pour la rédaction et la signature de l’acte d’acquisition ;
- Durant les différentes étapes de la construction, le promoteur vous adressera des demandes d’appels de fonds. Vous devrez alors en transmettre une copie à votre banque pour débloquer les fonds ;
- Trouvez un locataire dans un délai de 12 mois maximum après la livraison de votre logement.
Quand débute la défiscalisation Pinel ?
Dans le cas d’une vente en état de futur achèvement (VEFA), le début de la défiscalisation loi Pinel correspond à la DAT (Date d’achèvement des travaux). Si le logement que vous achetez est déjà achevé au moment de la vente, la réduction d’impôt prend effet l’année de la date d’achat du logement.
Si vous achetez en 2023 un logement neuf ou rénové dans les conditions exigées par la loi Pinel, vous pouvez bénéficier de l’ avantage fiscal dès le mois de janvier 2024, même si vous n’avez pas encore déclaré vos revenus. Cette procédure est possible grâce au droit de tout contribuable de revoir le calcul de ses mensualités selon les opérations de défiscalisation engagées à N-1.
N’oubliez pas de renouveler annuellement votre déclaration du dispositif Pinel.
En cas de contrôle de l’administration fiscale, vous devez être en mesure de présenter tous les justificatifs qui vous seront demandés. Conservez-les donc précieusement !
- L’original de la DAT ;
- Le contrat du bail de location ;
- Les documents prouvant que ni vous, ni votre locataire ne dépassez les plafonds à respecter dans le cadre du dispositif Pinel.
Quelles sont les zones concernées par le dispositif de la loi Pinel ?
Le zonage Pinel a été mis en place dans le but d’apporter une solution à la pénurie de logement dans les zones tendues en France. Une zone tendue est une agglomération où la densité de population est très élevée et où il existe un important déséquilibre entre l’offre et la demande de logement.
Le territoire français a ainsi été découpé en 5 zones bien définies. Depuis le premier zonage en 2003, plusieurs révisions ont été effectuées en fonction de l’évolution de la répartition de la population et du marché immobilier locatif. Ainsi, suite à ces révisions, il arrive que certaines zones ne soient plus éligibles au dispositif, comme ce fut le cas en 2017 pour les zones B2 et C. Mis à part Paris, toutes les villes d’un même département ne sont pas forcément concernées par le même zonage.
La zone A bis de la loi Pinel
Cette zone comprend Paris et certaines villes de la région Île-de-France où le marché immobilier locatif est particulièrement tendu. Pour la zone A BIS, les départements concernés sont :
Paris, Yvelines (78), Hauts-de-Seine (92), Seine Saint Denis (93), Val de Marne (94), Val d’Oise (95).
La zone A de la loi Pinel
La zone A concerne certaines villes des départements suivants :
Ain (01), Alpes Maritimes (06), Bouches-du-Rhône (13), Corse du Sud (2A), Hérault (34), Nord (59), Oise (60), Rhône (69), Haute Savoie (74), Seine et Marne (77), Yvelines (78), Var (83), Essonne (91), Hauts-de-Seine (92), Seine Saint Denis (93), Val de Marne (94), Val d’Oise (95)
La zone B1 de la loi Pinel
La zone B1 concerne certaines villes des départements suivants :
Ain (01), Aisne (02), Alpes Maritimes (06), Bouches Du Rhone (13), Calvados (14),Charente Maritime (17), Corse Du Sud (2a), Haute Corse (2b), Côte D’or (21), Eure (27), Eure Et Loir (28), Gard (30), Haute Garonne (31), Gironde (33), Hérault (34), Île Et Vilaine (35), Indre Et Loire (37), Isère (38), Landes (40), Loire Atlantique (44), Loiret (45), Maine Et Loire (49), Marne (51), Meurthe Et Moselle (54), Morbihan (56), Moselle (57), Nord (59), Oise (60), Pas De Calais (62), Puy De Dôme (63), Pyrenees Atlantiques (64), Pyrenees Orientales (66), Bas Rhin (67), Haut Rhin (68), Rhône (69), Savoie (73), Haute Savoie (74), Seine Maritime (76), Seine Et Marne (77), Yvelines (78), Somme (80), Var (83), Vaucluse (84), Vendée (85), Haute Vienne (87), Essonne (91), Val D’oise (95), Guadeloupe (971), Martinique (972), Guyane (973), La Reunion (974), Mayotte (976).
La zone B2 et la zone C de la loi Pinel
La zone B2 concerne les agglomérations dont le nombre d’habitants est compris entre 50 000 et 250 000. Depuis 2017, les communes de la zone B2 ne sont plus éligibles au dispositif Pinel ainsi que toutes celles de la zone C qui englobe le reste de la France.
Calculer l’avantage fiscal de l’investissement locatif Pinel
Pour connaître le montant de l’avantage fiscal de l’ investissement pinel, plusieurs critères entrent en jeu :
- La durée d’engagement et le taux d’imposition (12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans ou 21% pour 12 ans) ;
- Le coût total du logement ( prix d’achat, frais de notaire et d’agence, TVA, etc.) ;
- Le plafond d’investissement.
Le calcul de la défiscalisation loi Pinel s’effectue de la manière suivante :
Montant de l’investissement multiplié par le pourcentage de réduction en fonction de la durée d’engagement.
Exemple : 250 000 x 18 % = 45 000 € de réduction d’impôt sur 9 ans.
Quels changements à prévoir en 2023 ?
Initialement prévu pour prendre fin en décembre 2022, l’État a décidé de reconduire le dispositif Pinel en 2023 et 2024. Cependant, pour cette période supplémentaire, les taux de réduction d’impôt ont été revus à la baisse.
| durée d’engagement : | 6 ans | 9 ans | 12 ans |
| 2023 | 10,5 % | 15 % | 17,5 % |
| 2024 | 9 % | 12 % | 14 % |
Toutefois, grâce au nouveau dispositif appelé “Super Pinel”, les investisseurs pourront continuer à bénéficier des mêmes réductions d’impôt qu’auparavant, mais pour cela, ils devront remplir des conditions supplémentaires liées aux normes de régulation thermique, à la superficie, à l’exposition du logement ainsi qu’à la présence d’un espace extérieur (terrasse ou balcon).
S’informer sur le dispositif Pinel
Il existe de nombreux sites qui fournissent des informations et conseils à propos de la loi Pinel. Cependant, pour obtenir des renseignements fiables et personnalisés, la meilleure solution est de contacter un gestionnaire de patrimoine qui saura vous accompagner pour tirer profit de ce dispositif de défiscalisation.
Questions courantes à propos de la loi Pinel
Est-ce que la loi Pinel est vraiment intéressante ?
Oui, car elle vous permet d’investir dans l’immobilier locatif neuf et de bénéficier d’une réduction d’impôt intéressante dans la mesure où vous remplissez toutes les conditions d’éligibilité.
Réduction d’impôt Pinel : comment fonctionne la loi Pinel 2024 ?
En fonction du plafond d’investissement et de la durée d’engagement, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 %.
Comment fonctionne le remboursement Pinel ?
Dès le mois de janvier suivant l’acquisition du logement, vous pouvez percevoir 60 % du montant de la réduction d’impôt. Vous percevrez le reste au moment de l’envoi de l’avis d’imposition.
Comment défiscaliser dans l’immobilier ancien ?
Pour défiscaliser dans l’immobilier ancien, plusieurs options s’offrent à vous. Le dispositif Denormandie, variante du Pinel pour l’ancien, permet une réduction d’impôt de 12% à 21% sur 6 à 12 ans pour des biens nécessitant des travaux de rénovation.
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) offre un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs ou la déduction des charges et amortissements en régime réel. Le déficit foncier permet de déduire les travaux de rénovation des revenus fonciers, avec un plafond de 10 700€ imputable sur le revenu global. Pour les biens situés dans des quartiers historiques, le dispositif Malraux propose une réduction d’impôt de 22% à 30% du montant des travaux.
Enfin, pour les monuments historiques, il est possible de déduire 100% des travaux de restauration du revenu global. Le choix du dispositif dépendra de votre situation personnelle et du bien visé.
Loi pinel, quand commence la défiscalisation ?
La défiscalisation en loi Pinel commence à des moments différents selon le type d’acquisition :
- Pour un logement neuf déjà construit, la défiscalisation débute à la date d’achat du bien immobilier.
- Pour une vente en état futur d’achèvement (VEFA), la réduction d’impôt démarre à la date d’achèvement des travaux.
Dans tous les cas, la réduction s’applique sur l’impôt de l’année d’achat du bien ou d’achèvement des travaux. Il est important de noter que le logement doit être mis en location dans un délai de 12 mois suivant cette date pour bénéficier de l’avantage fiscal. La première déclaration fiscale doit être faite l’année suivant l’achat ou l’achèvement des travaux, en indiquant le prix de revient de l’investissement.