Pour les personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier mais qui disposent d’un apport limité, la SCPI s’avère être une bonne solution. Le principe d’une SCPI (Société Civile de Placement immobilier) est de rassembler plusieurs personnes physiques désireuses de placer des fonds dans l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif.
Investir dans une SCPI signifie acquérir des parts du capital d’un organisme de placement collectif. Cet organisme est représenté par une société qui n’est pas cotée en bourse. Si vous êtes tenté par l’achat de parts du capital d’une SCPI, il est important d’être informé sur certains éléments comme l’imposition d’une SCPI et la fiscalité applicable aux différents types de revenus de la SCPI. Voici quelques explications pour vous aider à mieux comprendre.
Types de revenus générés par une SCPI
Les associés qui décident d’investir en SCPI dans un bien immobilier collectif sont donc des copropriétaires et peuvent bénéficier de plusieurs types de revenus générés par une SCPI :
- Les revenus fonciers ou revenus locatifs issus des loyers du bien immobilier, loué non meublé ;
- Les revenus financiers issus des placements en trésorerie ;
- Les revenus des plus-values issus de la revente du bien immobilier au sein de la SCPI.
On dit des SCPI qu’elles sont fiscalement translucides ou semi-transparentes. En d’autres termes, cela signifie que ce n’est pas la SCPI qui est imposée, mais bien chacun des associés au titre de l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers, au prorata de ses droits sociaux. La fiscalité diffère en fonction du type de revenus générés par la SCPI. Les montants perçus grâce à la SCPI peuvent entrer en ligne de compte pour l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) de même que les profits liés à la revente sont soumis à la fiscalité sur les plus-values.
Fiscalité applicable aux revenus fonciers
Chaque associé d’une SCPI bénéficie d’une quote-part. Cela signifie que les revenus issus du ou des biens immobiliers en location sont proportionnels au capital initial apporté.
Chaque année, la société de gestion de la SCPI communique le montant imposable à chaque associé. Ce montant, soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, correspond aux loyers encaissés auxquels sont soustraits les frais de gestion et d’acquisition.
Pour les revenus fonciers, il existe deux régimes d’imposition différents :
- Le régime réel s’applique pour les revenus supérieurs à 15 000 €/an. Il concerne les personnes physiques et les éventuelles charges d’intérêt d’emprunt sont déductibles. La TMI (Tranche de Marginalisation d’Imposition) applicable est comprise entre 0 et 45 % et les prélèvements sociaux sont de 17,2 %.
- Le régime micro-foncier permet de bénéficier d’un abattement de 30 % sur la base imposable, mais il s’applique seulement sous certaines conditions :
- Être également propriétaire d’un bien immobilier hors de la SCPI ;
- Percevoir des revenus fonciers bruts inférieurs à 15 000 €/an ;
- Ne pas être bénéficiaire d’un dispositif d’allègement fiscal (Censi Bouvard, Besson, Malraux, Périssol, etc.).
Bon à savoir : dans le cas d’une personne morale, la plupart du temps, le régime d’imposition est celui de l’impôt sur les Sociétés.
Fiscalité applicable aux revenus financiers
Depuis janvier 2018, les intérêts générés par le placement financier provisoire des fonds de trésorerie peuvent être soumis au régime du prélèvement forfaitaire unique qui s’élève à 30 % : taux d’imposition unique de 12,8 % + 17,2 % de prélèvements sociaux.
Bon à savoir : si le TMI est proche de 0 %, il est avantageux de choisir l’option du barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Dans le cas d’une personne morale, l’imposition des revenus financiers de la SCPI s’effectue dans le cadre de son régime habituel.
Fiscalité applicable à la plus-value en cas de cession d’une SCPI
La cession de parts de la SCPI
Un investisseur peut décider de revendre ses parts. Dans ce cas, si le prix de revente est supérieur au prix d’acquisition, la plus-value est taxée au régime des plus-values immobilières. Le taux d’imposition est alors de 19 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux à 17,2 %.
Il est important de noter que certains critères comme la durée de détention des parts ou le montant global de la plus-value réalisée ont une influence sur le montant de l’impôt.
Bon à savoir : si l’investisseur détient ses parts depuis plus de 22 ans, il est totalement exonéré de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux à la revente.
La cession d’immeubles de la SCPI
En cas de cession d’immeubles, la plus-value est imposée au régime des plus-values immobilières. La plus-value imposable est calculée sur la base de la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition de l’immeuble. Cette plus-value est soumise aux mêmes règles d’imposition et d’exonération que pour la plus-value sur cession de parts.
Imposition SCPI : calcul de l’IFI
Toute personne qui détient des parts au sein d’une SCPI est taxable au titre de l’impôt sur la fortune immobilière et doit les déclarer au titre de l’IFI. C’est la société de gestion de la SCPI qui fournit à l’investisseur la valeur par part à déclarer dans le récapitulatif annuel des revenus fonciers et/ou financiers. Pour connaître le montant total à déclarer, il suffit de multiplier cette valeur par le nombre de parts détenues.
Questions courantes à propos de l’imposition SCPI
Voici les réponses aux questions les plus fréquemment posées à propos de la fiscalité des SCPI.
Quelle est la durée de détention minimale des parts de SCPI pour être exonéré de l’impôt de plus-value ?
La durée de détention minimale des parts de SCPI pour bénéficier d’une exonération sur les plus-values est de 22 ans. Il n’y a pas de durée de détention obligatoire suite à un investissement en SCPI de rendement.
Quelle est la fiscalité qui s’applique aux associés personnes physiques de la SCPI ?
Les SCPI ne sont pas soumises à l’IS (Impôts sur les Sociétés). Les associés d’une SCPI, considérés comme des personnes physiques sont donc majoritaires et soumis au régime de l’impôt sur le revenu.
Quels sont les avantages d’une SCPI ?
L’investissement dans une SCPI permet de diversifier ses placements, car les projets immobiliers peuvent être multiples. De plus, une SCPI est composée de plusieurs investisseurs, les risques sont donc mutualisés.
Quel revenu mensuel est généré par une SCPI ?
Tout dépend de la somme investie dans la SCPI. Par exemple, pour un investissement à hauteur de 50 000 €, sachant que le rendement moyen est compris entre 4 % et 5 %, on peut estimer un revenu mensuel compris entre 185 € et 210 € mensuels.
Il est important également de prendre en compte le TRI (Taux de Rendement Interne) à 5 ou 10 ans selon ce qui est annoncé par la SCPI. En effet, aux revenus complémentaires, s’ajoute la revalorisation potentielle de la part qui permet à l’investisseur d’espérer une plus-value à la revente.
Pour obtenir des informations et des conseils professionnels sur le choix et l’imposition de la SCPI, n’hésitez pas à contacter un gestionnaire de patrimoine.