D’après Sextant France, réseau de mandataires immobiliers français, spécialiste sur le marché de la revente de biens sous le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), les demandes, tant pour la vente que pour la prise de mandats, ont augmenté de 20 % entre 2019 et 2020, qui étaient pourtant deux années marquées par le Covid. Il est donc indéniable que le statut LMNP est intéressant à de nombreux points de vue et notamment sur le plan fiscal.
En effet, le statut LMNP permet d’investir dans l’immobilier sans perdre en impôts le bénéfice de diversifier ses placements. Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, il vous suffira de le meubler pour obtenir le statut tant convoité de LMNP et profiter de tous les avantages fiscaux qui lui sont attachés.
Découvrez avec Sens Patrimonial comment réduire votre fiscalité grâce au LMNP.
Qu’est-ce que le LMNP ?
Le régime du Loueur Meublé Non Professionnel s’adresse à tout propriétaire d’un bien immobilier meublé mis en location. Certains biens immobiliers neufs sont commercialisés dans le cadre de ce statut : les résidences étudiantes, logements pour seniors, hébergements de tourisme ou d’affaires.
Les recettes générées par ce bien ne doivent pas représenter plus de 50% des revenus du foyer fiscal et elles ne doivent pas excéder le plafond de 23 000 euros par an sans quoi le propriétaire relèverait d’un autre régime d’imposition, celui du Loueur de Meublé Professionnel (LMP).
Un propriétaire voulant bénéficier des avantages fiscaux du LMNP doit être en mesure de prouver qu’il s’agit pour lui d’une activité non professionnelle.
Régimes fiscaux pour le LMNP
Le régime Micro-BIC
Principe de “l’imposition forfaitaire”, ce régime permet de réduire de 50% son imposition sur les revenus issus du logement meublé non professionnel lors de la déclaration d’impôts. Ce régime particulièrement avantageux fiscalement s’adresse aux bailleurs qui ont peu de charges, mais qui souhaitent tout de même profiter du statut de LMNP pour profiter d’une réduction d’impôts.
Après l’abattement de 50% des revenus procurés par de votre bien, la moitié restante est imposée selon votre tranche marginale d’imposition et 17.2% de prélèvements sociaux sont prélevés.
Le régime au réel, ou comment fonctionne la défiscalisation en LMNP ?
Ce régime repose sur “l’amortissement” et il est un levier de défiscalisation : en effet, il consiste à déduire les charges réelles engendrées par la location d’un Logement en Meublé Non Professionnel, mais il permettra de déduire de son assiette fiscale les dépenses relatives à des travaux de rénovation par exemple. Le régime au réel permet aussi de soustraire des revenus la totalité des charges liées à la gestion et aux intérêts d’un éventuel emprunt contracté pour le financement du bien immobilier.
Après la déduction de vos charges et de l’amortissement de votre loyer, le solde subit les prélèvements sociaux et l’imposition selon votre tranche fiscale. Si vous êtes en déficit, ce dernier est provisionné pour l’année suivante.
Si vous choisissez ce régime fiscal d’imposition, veillez à bien conserver tous les documents pouvant justifier des charges que vous déclarerez.
Comment ne pas payer d’impôt (ou presque) en LMNP ?
Le régime à choisir pour payer le moins d’impôt possible est différent selon votre profil :
Le régime Micro BIC
Ce régime est fait pour vous si vous pouvez bénéficier du statut LMNP et que :
- les revenus de votre bien n’excèdent pas 72 600 € par an ;
- les charges inhérentes à votre investissement représentent moins de la moitié de vos recettes ;
- vous mettez en location un bien neuf ou vous ne réalisez pas de gros travaux pendant la période de location.
Le régime au réel
Ce régime est fait pour vous si vous pouvez bénéficier du statut LMNP et que :
- vous mettez en location un bien ancien que vous envisagez de rénover et vous voulez utiliser les dépenses de rénovation pour réduire votre assiette fiscale ;
- vous souhaitez déléguer la gestion de votre bien à une agence, ce qui représentera des charges que vous pourrez ensuite déduire de vos revenus ;
- l’ensemble de vos charges, dont les intérêts d’un éventuel emprunt, constitue un montant supérieur à la moitié de vos recettes.
Quels sont les avantages de chacun des régimes ?
Le régime Micro BIC
Ce régime est le plus plébiscité, d’une part parce que la plupart des propriétaires qui se lancent dans un investissement LMNP choisissent des biens avec peu de charges, il est donc plus intéressant de partir d’emblée sur l’abattement forfaitaire de 50%. D’autre part, le Micro BIC est aussi considéré comme le régime “classique” parce que la déclaration d’impôts est largement facilitée avec le principe de l’abattement forfaitaire.
Le régime au réel
Idéal pour rénover un logement pouvant être loué, le régime au réel est une bonne stratégie pour faire de la défiscalisation LMNP. En effet, vous pouvez reporter le déficit créé par des travaux pendant les 10 années suivantes.
Cet investissement vous permet donc de valoriser votre bien tout en optimisant votre fiscalité. Attention cependant, le calcul pour les impôts est plus complexe, il est donc conseillé de travailler en collaboration avec un cabinet comptable.
Peut-on changer de régime fiscal d’une année sur l’autre ?
Le choix d’un régime d’imposition est valable un an et se renouvelle automatiquement. Il est possible de changer de régime d’imposition auprès du centre des impôts des entreprises dont vous dépendez avant le 1er février de l’année pour laquelle vous voulez en bénéficier. Il est conseillé de le faire par courrier recommandé avec accusé de réception.
LMNP, comment fonctionne le prélèvement à la source ?
L’impôt à la source fonctionne par anticipation d’après les revenus de l’année N-1, l’administration fiscale se base sur la dernière déclaration d’impôt pour calculer le montant retenu à la source. Ce nouveau fonctionnement peut-être comparé au versement d’un acompte prélevé chaque mois sachant que l’administration fiscale régularisera l’année suivante après avoir calculé le montant exact de votre impôt.
LMNP, comment est calculée la plus-value ?
En LMNP, le calcul de la plus-value est le même que pour les particuliers. La plus-value est la différence entre le prix auquel est vendu un bien immobilier et le prix auquel il avait été acheté par le propriétaire, majoré des charges et des indemnités à régler lors de cette transaction. Le montant obtenu est ensuite taxé à hauteur de 19 %, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,20 %. Des abattements sont prévus sur cette taxe selon la durée de détention de votre bien jusqu’à être totalement supprimés si vous détenez le bien depuis 30 ans.
Vous pouvez contacter un conseiller en gestion de patrimoine pour savoir plus précisément comment remplir une déclaration d’impôts LMNP. Il pourra vous accompagner pour saisir pleinement tous les avantages de la défiscalisation LMNP.