Que vous soyez à la tête d’un parc locatif, ou que votre patrimoine immobilier se compose de votre résidence principale, la question de la transmission de vos biens à votre décès est de taille. Ce patrimoine représente en effet bien souvent la part la plus importante d’une succession.
Selon leur lien avec le défunt, les héritiers doivent s’acquitter de droits de succession, parfois importants. Pour réduire ces charges financières associées à la transmission de votre patrimoine immobilier, voire les éviter complètement, certains dispositifs légaux existent.
Donation du vivant, démembrement de propriété, SCI, assurance-vie ou pacte Dutreil, découvrez les outils à votre disposition et leurs avantages spécifiques en matière de planification successorale.
Les experts en gestion de patrimoine Sens Patrimonial vous aident à optimiser vos droits de succession et vous accompagnent pour léguer sereinement un bien immobilier.
Comprendre les droits de succession sur l’immobilier
En France, la dévolution successorale est réglementée par le Code civil, déterminant les héritiers légaux, leur ordre de succession et la part qui leur revient. Ce dernier influe sur les frais de succession : le taux de prélèvement augmente proportionnellement au degré de parenté du défunt.
Les frais de successions se calculent ainsi :
| Enfants, parents, grands-parents et petits-enfants | De 5 % à 45 % |
| Frères et sœurs | 35 % à 45 % |
| Neveux et nièces | 55 % |
| Non-parents | 60 % |
Avant l’application de ces droits de succession, il convient de préciser que chaque héritier bénéficie d’un abattement, également proportionnel au degré de parenté :
- 100 000 euros pour un héritier direct ;
- 15 932 euros pour un frère ou une sœur ;
- 7 967 euros pour un neveu ou une nièce ;
- 159 325 euros pour un héritier en situation de handicap.
Une exonération est également accordée en fonction du lien de parenté. Le conjoint, ou partenaire de PACS survivant, n’est pas soumis aux droits de succession.
La donation du vivant : une solution efficace pour anticiper la succession
La donation de son vivant se présente comme un excellent outil de planification successorale. Cet acte notarié peut prendre diverses formes :
- La donation de pleine propriété : la propriété d’un bien son usage sont transmis ;
- La donation de nue-propriété : la propriété d’un bien est transmise, mais le donateur conserve l’usufruit ;
- La donation temporaire d’usufruit : l’usufruit d’un bien est donné durant un temps limité, sans transférer la propriété.
La donation-partage, permettant au donateur de partager son patrimoine avec l’adhésion des héritiers, permet quant à elle d’éviter les problèmes d’indivisions en attribuant à chacun le bien qu’il souhaite recevoir. D’un point de vue fiscal, la donation-partage est très avantageuse, elle n’est pas soumise au droit de partage, qui représente 2,5 % de la succession.
Attention : une donation est irrévocable.
En fonction du degré de parenté, les donations du vivant peuvent être exonérées de frais de mutation :
- Pour une donation entre parent et enfant, les droits de donation sont exonérés dans la limite de 100 000 euros ;
- Un abattement de 31 865 euros est prévu pour une donation entre grands-parents et petits-enfants ;
- Pour une donation à un conjoint ou partenaire pacsé, une exonération de 80 724 euros est prévue.
Au-delà de ces montants, l’excédent est soumis aux droits de donation, équivalents aux droits de succession. Il est possible de renouveler l’opération tous les 15 ans, offrant ainsi des opportunités de planification successorale certaines.
Le démembrement de propriété : séparer l’usufruit de la nue-propriété
Le démembrement de propriété en immobilier implique de séparer la pleine propriété en nue-propriété et usufruit, offrant ainsi plusieurs avantages sur le plan fiscal. Cette division de la pleine-propriété entre le nu-propriétaire et l’usufruitier permet à deux personnes distinctes de partager la propriété complète d’un logement.
Grâce à ce procédé, les droits sont calculés en ne tenant compte que de la valeur de la nue-propriété, qui correspond à une fraction seulement du prix du bien. De plus, le calcul obéit à un barème dégressif en fonction de l’âge du propriétaire :
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
| Moins de 20 ans | 90% | 10% |
| Entre 21 ans et 30 ans | 80% | 20% |
| Entre 31 ans et 40 ans | 70% | 30% |
| Entre 41 ans et 50 ans | 60% | 40% |
| Entre 51 ans et 60 ans | 50% | 50% |
| Entre 61 ans et 70 ans | 40% | 60% |
| Entre 71 ans et 80 ans | 30% | 70% |
| Entre 81 ans et 90 ans | 20% | 80% |
| Plus de 91 ans | 10% | 90% |
Cette opération permet ainsi de réduire les frais de succession que le donateur devrait payer, tout en lui offrant la possibilité de continuer d’user de son bien.
Au décès du donateur, le bénéficiaire devient entièrement propriétaire, sans avoir à payer de droits de succession : une stratégie particulièrement avantageuse pour réduire les charges fiscales associées à la succession ou à la donation de son vivant.
Pour illustrer cette stratégie, prenons un exemple concret : Monsieur et Madame X, respectivement âgés de 62 ans et 57 ans, veulent anticiper la transmission de leur résidence secondaire, dont la propriété est partagée à 50 % entre eux, afin de réduire les frais de succession pour leurs deux enfants.
La valeur de leur bien est estimée, au jour de la donation, à 325 000 €. De la part de leur père, chaque enfant reçoit 162 000 € (la moitié de la valeur du bien), multiplié par 60 %, la valeur de la nue-propriété selon le barème fiscal, pour une part totale de 97 500€. Étant donné que l’abattement en ligne directe est de 100 000 €, aucuns frais de donation à prévoir.
De la part de leur mère, chaque enfant reçoit 162 000 €, multiplié par 50 %, la valeur de la nue-propriété selon le barème fiscal, pour une part totale de 81 000€. Encore une fois, aucuns frais de donation à prévoir.
La création d’une SCI familiale pour faciliter la transmission
La SCI, ou Société Civile Immobilière, représente une solution efficace pour éviter les inconvénients de la succession classique, en permettant de diviser le ou les biens en parts sociales. Si dans une succession classique les héritiers directs deviennent propriétaires du bien en indivision et doivent être d’accord à l’unanimité pour prendre des décisions, dans le cadre d’une SCI, ces dernières sont prises à la majorité des voix.
Plus que d’éviter des tensions entre les héritiers, la SCI offre des avantages fiscaux grâce aux parts sociales. De son vivant, le propriétaire peut donner des parts sociales à ses enfants par le biais de donations, et bénéficie d’abattements fiscaux. Au décès du donateur, les héritiers n’auront aucun droit à payer, dans la limite de 100 000 euros, puisque les parts sociales sont déjà leur propriété.
L’assurance-vie : un outil puissant pour la transmission immobilière
Placement préféré des Français, l’assurance-vie offre un cadre fiscal avantageux en cas de succession, grâce à des taux d’abattement fiscaux importants sur les sommes transmises.
Si vous souhaitez vendre un bien immobilier, l’assurance-vie représente une solution avantageuse grâce à ces abattements. En plaçant le produit de la vente sur votre épargne avant vos 70 ans, vous disposerez d’une fiscalité avantageuse et pourrez répartir le capital sur plusieurs supports afin de le faire fructifier.
Plus encore, les dons effectués sont soumis à une exonération calculée selon l’âge du donateur. Au décès du souscripteur, les fonds versés aux bénéficiaires désignés sont exemptés de droits de succession jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire pour les versements effectués avant l’âge de 70 ans. Pour ceux effectués après les 70 ans de l’assuré, tous les bénéficiaires bénéficient d’un abattement de 30 500 €, et les éventuelles plus-values sont entièrement exemptées de droits de succession.
Pensez à régulièrement mettre à jour la clause bénéficiaire pour vous assurer qu’elle correspond toujours à vos souhaits et à votre situation familiale et fiscale.
Le pacte Dutreil appliqué à l’immobilier d’entreprise
Le pacte Dutreil offre une exonération de 75 % de base taxable lors d’une transmission par succession, ou par donation, des titres d’une société exerçant une activité commerciale, artisanale, agricole, libérale ou industrielle.
Trois conditions d’application régissent le pacte Dutreil :
- Le donateur doit prendre un engagement collectif de conservation sur les titres transmis ;
- S’ensuit un engagement de conservation individuel, pris par chacun des héritiers pour au moins quatre ans ;
- L’un des héritiers doit exercer une fonction au sein de la société pendant au moins les trois ans suivant la succession.
D’après l’arrêt du 1er juin 2023 rendu par la Cour de cassation, la location de locaux équipés constitue une activité commerciale au sens du dispositif. Dès lors, l’activité de location de biens meublés à usage d’habitation peut devenir éligible au pacte Dutreil, à condition qu’elle soit exercée à titre principal, en s’inscrivant, par exemple, sous le régime fiscal des LMP (Loueur Meublé Professionnel) ou en étant soumise à l’impôt sur les sociétés.
Pour illustrer ces propos, nous vous proposons un cas pratique de transmission d’un patrimoine immobilier professionnel avec le pacte Dutreil. Monsieur X détient plusieurs appartements meublés, valorisés à 6 millions d’euros, répartis dans différentes villes. Il souhaite transmettre cette société à ses deux enfants en optimisant la fiscalité grâce au pacte Dutreil.
Pour être éligible, il fait en sorte que la société soit considérée comme une activité commerciale, il opte alors pour le statut LMP. Avant son décès, lui et ses enfants s’engagent à conserver au moins 34 % des titres de la société durant au moins 2 ans.
Grâce au pacte Dutreil, au décès de Monsieur X, 75 % de la valeur des titres transmis sont exonérées de droits de succession. Comme la société est valorisée à 6 millions d’euros, seul 1,5 million d’euros est soumis aux droits de mutation, diminuant ainsi considérablement les droits à payer.
Les droits de succession sont calculés sur la base résiduelle de 1,5 million d’euros, après application des abattements légaux de 100 000 € par enfant. Ainsi, si les droits de succession s’élèvent à 20 % sur la base taxable, les enfants devront payer 300 000 euros au lieu de 1,2 million d’euros sans pacte Dutreil. Ils pourront de plus percevoir un complément de salaire grâce aux différents loyers.
Une fois l’engagement de conservation terminé, les enfants pourront librement décider de la gestion du patrimoine, et pourront, s’ils le souhaitent, vendre les biens sans risque de remise en cause des avantages fiscaux obtenus.
Optimisation du régime matrimonial pour protéger le conjoint survivant
Sous le régime de la communauté universelle, l’ensemble des biens acquis sont mis en commun. Au décès de l’un des conjoints, le patrimoine est divisé entre le conjoint survivant et les héritiers. Avec une clause d’attribution intégrale, le conjoint survivant est l’unique bénéficiaire des biens du couple, sans avoir à payer de frais de succession.
Toutefois, les enfants ne recevront leur part d’héritage qu’au second décès et ne bénéficieront pas des abattements liés au premier décès de leur parent.
Cette clause d’attribution intégrale est toutefois déconseillée pour les couples ayant eu des enfants d’une première union : ces derniers pourraient faire valoir leur réserve héréditaire et exercer une action en retranchement.
Sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, les biens sont divisés en trois : les biens communs et ceux de chacun des époux. En cas de décès, les règles successorales classiques s’appliquent. Les biens communs et les biens personnels sont alors partagés entre les héritiers et le conjoint survivant.
Afin de protéger davantage le conjoint survivant, en cas de mariage sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, différentes clauses existent :
- La clause du partage inégal de la communauté. Pour protéger le conjoint survivant tout en léguant une partie de son patrimoine à ses enfants, il est possible de lui attribuer une proportion des biens communs différente de celle prévue par la loi ;
- La clause de préciput. Le conjoint survivant a le droit de prélever, sans indemnités, un ou plusieurs biens spécifiques de la communauté avant le partage de la succession, même si leur valeur dépasse sa part ;
- La clause de prélèvement moyennant indemnité autorise l’époux à prélever certains biens, sous réserve qu’il indemnise la communauté.
Stratégies avancées pour des cas spécifiques
Afin de gratifier un frère ou une sœur, il est préférable d’anticiper votre vivant tant les frais de transmissions sont élevés pour les fratries et leur ordre de succession est éloigné. Plusieurs solutions s’offrent à vous pour réduire les droits de succession :
- Effectuer des donations de votre vivant ;
- Transmettre un bien immobilier en démembrement de propriété ;
- Choisir votre frère ou votre sœur comme bénéficiaire de votre assurance-vie. Lors de votre décès, il pourra percevoir jusqu’à 150 000 € en franchise d’impôt pour les sommes versées avant vos 70 ans.
Dans le cadre des familles recomposées, seuls les enfants du défunt sont inclus dans la succession, ceux du conjoint survivant ne peuvent y prétendre. Pour que tous les enfants bénéficient d’un héritage, les beaux-parents peuvent rédiger un testament en leur faveur, et léguer la part du patrimoine qui n’est pas réservée à leurs propres enfants.
Toutefois, sans lien de parenté, ces derniers devront s’acquitter de droits de succession élevés : 60 % sur l’ensemble de l’actif taxable. Pour optimiser le patrimoine, il est également possible de désigner les beaux-enfants comme bénéficiaires de votre assurance-vie, un produit fiscalement avantageux.
Bon à savoir : l’achat d’or peut également être une solution pour gratifier un non-parent. Lors de la revente, il est possible d’opter pour une taxe forfaitaire de 11 %, bien plus intéressante fiscalement que les 60 % précités.
Limites et points de vigilance dans l’optimisation successorale
Attention toutefois, certaines limites sont à souligner dans l’optimisation successorale. En France, toute stratégie d’optimisation successorale doit respecter les lois en vigueur, et il n’est pas possible de contourner la réserve héréditaire.
Au regard de la complexité des montages juridiques, le risque d’erreur ou d’incompréhension existe, et peut entraîner des conséquences fiscales ou légales imprévues.
L’administration fiscale peut requalifier les montages fiscaux, visant à échapper à l’impôt sans réelle substance économique, comme un abus de droit, avec des sanctions à la clé. Des héritiers réservataires qui se disent lésés peuvent également exercer une action en retranchement au cours des cinq années qui suivent l’ouverture de la succession.
Plus encore, les règles fiscales peuvent évoluer, une stratégie d’optimisation valable aujourd’hui pourrait alors devenir inopérante ou coûteuse à l’avenir en raison d’un changement de législation.
Pour éviter les erreurs coûteuses, faire appel aux services d’un gestionnaire de patrimoine professionnel est un impondérable. Vous éviterez les écueils potentiels tout en vous assurant de la mise en place d’une stratégie d’optimisation sur mesure.
Élaborer une stratégie globale de transmission immobilière
Combiner différentes techniques est la clé d’une optimisation fiscale réussie. Plus encore, il convient d’anticiper la planification successorale afin de profiter des différents dispositifs d’allégements fiscaux à interval régulier.
Par ailleurs, en France, la fiscalité successorale sur l’immobilier est à l’aune d’une profonde évolution. Si pour le moment aucun projet de loi n’a vu le jour, une réflexion se forme afin de réformer l’impôt sur les successions. Une augmentation des droits de succession pourrait notamment concerner les biens immobiliers de grande valeur.
Riches d’une expertise notable, les conseillers Sens Patrimonial déploieront différents leviers fiscaux pour vous permettre d’encadrer la répartition de votre patrimoine immobilier comme vous l’entendez et d’éviter toute mauvaise surprise lors de la succession.
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