Vous souhaitez protéger votre patrimoine immobilier et le transmettre en évitant les contraintes de l’indivision ? Nos conseillers en gestion de patrimoine vous accompagnent pour mettre en place une stratégie successorale vous assurant une transmission harmonieuse et une fiscalité avantageuse pour vos héritiers. Créer une Société Civile Immobilière (SCI) permet de gérer ses biens et d’organiser son héritage immobilier de façon personnalisée. Découvrez plus en détail le fonctionnement de cette structure juridique et ses avantages successoraux.
Comment se passe une succession avec une SCI familiale ?
Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique constituée a minima de deux personnes unies par un lien de parenté ou d’alliance. Dans cette société familiale, chacun a le statut d’associé et détient des parts sociales proportionnelles à son apport.
Au moment d’une succession, le régime de l’indivision s’applique d’office. Dans le cas d’une famille où il y a plusieurs héritiers, chacun va hériter d’une quote-part. Le bien est donc dans l’indivision. Si l’un des héritiers veut vendre, il ne peut le faire sans l’accord des autres. Pour sortir de cette situation qui représente un potentiel conflit, la SCI familiale a un réel intérêt : les héritiers sont associés, et peuvent ainsi vendre des parts de leur patrimoine comme ils le souhaitent.
La SCI prévoit un gérant et des statuts qui régissent son fonctionnement. Sa durée est déterminée au moment de sa création et ne peut excéder 99 ans. La répartition s’organise entre les associés, qu’il s’agisse de dettes ou de bénéfices.
Nos experts vous conseillent d’anticiper pour protéger votre patrimoine. En cas de divergences au sein d’une famille, la SCI est un atout pour construire une planification successorale.
Optimisation fiscale
En matière de succession, la SCI offre des avantages fiscaux significatifs sous la forme d’abattements forfaitaires. Les droits de succession sont calculés non pas sur la valeur du bien, mais sur la valeur des parts sociales.
Les frais de succession dépendent du degré de parenté entre le défunt et le ou les héritiers :
- L’époux est exonéré d’impôt ;
- Chaque enfant se voit appliquer un abattement de 100 000 € ;
- Les petits-enfants et arrière-petits-enfants bénéficient d’un abattement de 1 594 €.
Attention : les dettes de la SCI devront être réduites de son capital social avant la succession.
Sachant que les droits de succession peuvent atteindre jusqu’à 60% de la valeur du patrimoine sous le régime de l’indivision, la SCI est un outil d’optimisation fiscale pertinent.
Flexibilité de transmission
La SCI familiale dispose également de leviers intéressants pour planifier votre succession.
Le démembrement de propriété
Le démembrement de propriété va permettre de diminuer le montant du patrimoine et donc de diminuer les frais de succession. Ce procédé juridique consiste à scinder le droit de propriété entre l’usufruit et la nue-propriété. Cette division diminue à la fois l’imposition sur le patrimoine et les droits de succession.
Dans le cas d’une donation par exemple, les droits de donation étant calculés sur la valeur de la nue-propriété, l’héritier deviendra propriétaire d’un bien dont la valeur taxable est inférieure à la valeur du bien.
La donation progressive de parts sociales aux héritiers
Vous pouvez faire une donation tous les 15 ans selon les modalités suivantes :
- Entre parent et enfant : la donation est exonérée fiscalement jusqu’à 100 000 € ;
- Entre grand-parent et petit-enfant : la donation est exonérée fiscalement jusqu’à 31 865 € ;
- Entre arrière-grand-parent et arrière-petit-enfant : la donation est exonérée fiscalement jusqu’à 5 310 €.
Par rapport à une situation où les biens seraient détenus en nom propre, la SCI familiale permet de bénéficier d’abattements. Elle limite également le montant des droits dus par les héritiers au moment de la succession.
La transmission progressive du patrimoine aux enfants
La dislocation du patrimoine au fil des générations est une préoccupation majeure. Lorsque la famille est recomposée, la question d’une bonne gestion des transmissions du patrimoine devient complexe.
En pratique, le ou les parents souhaitent transmettre leur patrimoine tout en s’assurant que celui-ci restera dans la famille. Pour cela, une SCI familiale est une option intéressante : en effet, les parents peuvent se désigner gérants de la société, fixer les règles de la succession et conserver la gestion du patrimoine. Donner des parts à leurs descendants est une possibilité. Donner la nue-propriété des parts et conserver l’usufruit en est une autre. Dans ce cas, les revenus produits par les biens pourront être utilisés pour son entretien.
Ainsi, la SCI familiale offre des avantages intéressants dans le cas de familles recomposées ou de concubinage : voyons en quoi.
Comment protéger le concubin survivant ?
Attention : si vous n’êtes pas marié, votre concubin ou partenaire de PACS ne sera pas inclus dans la succession. Vous vous exposez alors à un risque important : les héritiers légitimes peuvent déloger le concubin ou le partenaire de PACS. Cela est valable même si le survivant était propriétaire du bien avec le défunt.
Aux yeux de la loi fiscale, le concubin survivant est traité comme un étranger et devra s’acquitter de droits de mutation de 60% sur la valeur du patrimoine. La SCI familiale offre une alternative à cette situation, grâce au démembrement croisé des parts sociales.
Le principe est le suivant : chaque membre du couple acquiert une moitié des parts en usufruit et l’autre en nue-propriété. Chacun devient alors nu-propriétaire de sa part, et bénéficie de l’usufruit des parts de son conjoint.
Lorsqu’un membre du couple décède, l’autre jouit pleinement des parts sociales dont il détient la nue-propriété et conserve l’usufruit de l’autre moitié. Ses héritiers bénéficieront quant à eux de la nue-propriété.
Le conjoint survivant peut décider de rester dans le bien ou de le mettre en location : il dispose d’un droit de propriété et les statuts de la SCI le protègent. Cette disposition juridique représente un avantage pour les couples non mariés et peut être utile dans le cadre des familles recomposées.
Aspects juridiques et administratifs de la SCI familiale en contexte successoral
Afin de créer une Société Civile Immobilière, il convient dans un premier temps de rédiger les statuts et les clauses spécifiques à la succession puis de nommer le membre de la famille qui sera le gérant. Veillez à définir le siège social et à déposer le capital de la société. Vous devrez ensuite publier l’avis de création et immatriculer votre société en ligne.
Que se passe-t-il en cas de décès d’un associé ?
Si l’un des associés décède, l’avenir de la SCI peut prendre plusieurs formes :
- Elle peut être dissoute ;
- Les parts de l’associé décédé sont réparties entre les associés survivants ;
- L’activité continue, sous réserve de l’agrément des associés.
Sens Patrimonial est là pour vous accompagner dans la réflexion de votre projet et vous guider dans la compréhension de vos besoins. Que ce soit en amont ou en aval de la création de votre société, nos experts vous éclairent, en toute indépendance, pour faire les bons choix.
Les points de vigilance pour la création d’une SCI familiale
Attention toutefois, veillez à être vigilant sur certains points avant de créer une SCI familiale :
- Le coût de création et de gestion d’une SCI peut être important ;
- Le régime fiscal : choisir l’impôt sur la société (IS) ou l’Impôt sur le Revenu (IR) est déterminant. Dans ce dernier cas, les revenus générés par la société sont imposables pour les associés en tant que revenus fonciers, selon leur taux d’imposition.
Afin d’être certain de bénéficier des meilleurs conseils, faire appel aux services d’un gestionnaire professionnel peut être opportun.
En conclusion : un outil puissant, mais à manier avec précaution
Créer une SCI familiale présente plusieurs intérêts, notamment en facilitant la gestion et la transmission du patrimoine immobilier. Elle permet de structurer et d’organiser le parc immobilier familial, au sein d’une entité juridique dédiée. Elle offre ainsi une meilleure protection du patrimoine familial.
De plus, la SCI familiale propose des avantages fiscaux qui facilitent la transmission du patrimoine aux générations futures, tout en permettant une gestion souple et adaptée aux besoins spécifiques de la famille. En conséquence, sa création requiert une expertise et par la suite une gestion administrative rigoureuse.
À retenir :
- La SCI peut réunir des membres d’une même famille jusqu’au 4ème degré ;
- La loi ne fixe pas de nombre maximum d’associés, ni de condition de nationalité ;
- Un mineur peut être associé dans une SCI puisqu’elle n’a pas de vocation commerciale ;
- Les couples concubins ou pacsés peuvent recourir à cette solution pour sécuriser leur situation en cas de décès ou pour acheter un logement commun.
